ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешённого использования земель населённых пунктов (код 2.1 по классификатору ВРИ), который прямо предусматривает строительство жилого дома. Именно такие участки чаще всего выбирают для постоянного проживания.
Что можно строить на ИЖС
Жилой дом не выше трёх надземных этажей и до 20 м высотой, предназначенный для одной семьи, а также гараж, баню, хозяйственные постройки и теплицы. Конкретные параметры — отступы, процент застройки, минимальный размер участка — устанавливают правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета, поэтому их стоит изучить до покупки.
Уведомительный порядок строительства
Разрешение на строительство дома на ИЖС не требуется. Вместо него до начала работ подаётся уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 Градостроительного кодекса), а после завершения — уведомление об окончании строительства. Подать их можно через Госуслуги. Администрация проверяет соответствие параметрам ПЗЗ, и после этого дом ставится на кадастровый учёт.
Отступы и плотность застройки
Типичные требования: дом — не ближе 3 м от границы с соседом, хозпостройки — не ближе 1 м, от красной линии улицы — 5 м. В разных муниципалитетах цифры отличаются, поэтому на участке шириной 15 м с домом 10 м «впритык» может не получиться. Проверяйте ПЗЗ на сайте администрации или в системе ФГИС ТП.
Плюсы ИЖС
- Можно зарегистрироваться по месту жительства в построенном доме.
- Доступна ипотека на строительство и семейные программы.
- Налоговый вычет включает стоимость участка после регистрации дома.
- Чаще всего находятся в населённых пунктах с социальной инфраструктурой.
Подводные камни
- Сельхоз под видом ИЖС. Продавец пишет «ИЖС», а в ЕГРН — земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «для дачного строительства». Это другой режим. Всегда сверяйте категорию в выписке.
- Нарезка поля. Новые массивы «ИЖС» на бывшем поле часто не имеют дорог общего пользования: проезды оформлены как частные участки.
- Охранные зоны. ЛЭП или газопровод могут «съесть» пятно застройки.
Частые вопросы
Можно ли на участке ИЖС построить баню без дома?
Хозяйственные постройки, в том числе баню, можно возводить и до дома, если это не противоречит правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
Какой максимальный дом на ИЖС?
Объект ИЖС — отдельно стоящий жилой дом не выше трёх надземных этажей и высотой не более 20 метров, предназначенный для одной семьи и не разделённый на самостоятельные квартиры.