Хорошая проверка участка состоит из трёх частей: документы (что записано в государственном реестре), территория (что реально находится на земле и вокруг неё) и продавец (кто и на каком основании продаёт). Пропуск любой из них — основной источник проблем после сделки.
1. Кадастровый номер и карта НСПД
Попросите у продавца кадастровый номер и откройте его на карте Национальной системы пространственных данных (nspd.gov.ru — она заменила Публичную кадастровую карту). Проверьте категорию, вид разрешённого использования, площадь, кадастровую стоимость и наличие границ. Включите слой зон с особыми условиями использования — так видно охранные и водоохранные зоны.
2. Выписка из ЕГРН
Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах показывает собственника, обременения (ипотека, арест, аренда) и ограничения. С 1 марта 2023 года сведения о ФИО собственника передаются третьим лицам только при согласии владельца, открытом в реестре. Поэтому удобнее, чтобы выписку заказал продавец — в день задатка и повторно перед сделкой. Подробнее — в статье о выписке ЕГРН.
3. История перехода прав
Выписка о переходе прав показывает, как часто участок менял владельцев. Две-три перепродажи за год — повод разобраться в причинах. Особое внимание — участкам, полученным по наследству недавно (возможны другие наследники) или купленным на торгах по банкротству.
4. Продавец
- Сверьте паспорт с данными реестра и действительность паспорта на сайте МВД.
- Проверьте исполнительные производства на сайте ФССП и судебные дела.
- Если продаёт представитель — проверьте доверенность в реестре нотариальных доверенностей.
- При покупке в браке — нотариальное согласие супруга.
5. Градостроительные ограничения
Запросите в администрации или на Госуслугах градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — он показывает зону допустимого размещения дома и ограничения. Это особенно важно для узких и угловых участков.
6. Проверка на местности
Вынос границ кадастровым инженером стоит недорого по сравнению с ценой ошибки. Вместе с ним сверьте фактические заборы, проезд, положение ЛЭП и труб. Пройдитесь по нашему чек-листу осмотра.